¿Cuál es la diferencia entre Andalucía y el resto de España en materia urbanística? En España, la financiación de los ayuntamientos para llevar a cabo “sus funciones” es insuficiente, y tiran de pelotazo urbanístico para poder intervenir. El ayuntamiento controla la disponibilidad de suelo edificable. Además, los suelos se pueden recalificar, y un suelo no urbanizable que no valía ni dos duros puede acabar valiendo una fortuna, pueden ganar una fortuna tanto el propietario del terreno como el ayuntamiento. Todo normal, hasta que la burbuja explota, con el resultado de cuatro millones de parados. En Andalucía es eso y, además, que lo sabemos y nos da igual. El lector pensará que no, que este problema se reproduce en todas las comunidades de España de manera sistemática, pero mientras no tiene pruebas de que al menos los políticos agravan la situación con nuevas leyes, yo sí.
Dado el sistema de financiación, fiarse de los políticos en materia urbanística es uno de los mayores saltos de fe que se le puede pedir a una persona. Pero a parte de lo que lleva aparejada la corrupción, la consecuencia de este sistema era que se encarecía artificialmente el precio a través de la manipulación de la oferta. Aún así, el stock de vivienda se disparó, de modo que hay más de millón y medio de viviendas vacías, 100.000 de ellas, en Andalucía. Los precios tanto de los alquileres como de la compra de pisos van a caer con la misma fuerza e inexorabilidad que la manzana de Newton.
Lo normal en todo este asunto sería llevar a cabo una revisión de las leyes, así como de la financiación, modificar lo pertinente y a ver qué tal funciona. Y, a ser posible, sin demagogia. Pero estamos hablando de Andalucía. Uno puede escuchar muchas cosas cuando se levanta de la cama y pone la radio. Si son anuncios, malo. No ya porque te vayan a repetir por quincuagésima vez el chiste de Gomaespuma, sino por la propaganda institucional. Si lo primero que escuchas es que la Junta de Andalucía garantiza, gracias a una nueva ley, el derecho al acceso a una vivienda “digna, social y sostenible” (sí, como lo leen: digna, social y sostenible), acabas de mal humor para lo que queda de día. Debe ser que nos sobra el dinero, porque la cuña en cuestión no fue la única campaña publicitaria que se ha hecho. Por tener, tiene su propia página en Facebook y un vídeo en Youtube:
El caso es que me ha dado por mirar la Ley, y no sólo creo que no resuelve ninguno de los problemas que existen, sino que creo que los agrava.
Empecemos por el Preámbulo:
Conforme a lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución, todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación.
Huelga decir que ese artículo de la Constitución ha fracasado miserablemente, por no decir que ha favorecido la especulación que decía combatir. En esto se ampara esta ley. Sigamos con el preámbulo:
En desarrollo de lo previsto en el artículo 58 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, las políticas públicas en garantía del derecho a la vivienda digna y adecuada permitirán ayudar a las empresas y a las personas trabajadoras del sector de la construcción que desarrollen su actividad en la Comunidad. Ello, en un marco de relaciones que se caracterizan por los mecanismos de diálogo y concertación social de tales políticas públicas […] destacando la función relevante de las organizaciones sindicales y empresariales más representativas de Andalucía en la promoción de los intereses económicos y sociales que les son propios.
Es decir, que el Estatuto de Andalucía para Andalucía fomenta la intervención estatal en connivencia con el sector de la construcción. Y a todo esto: ¿qué pintan los sindicatos en la construcción de viviendas? Además, la ley nos dirá cómo serán las casas:
De la misma manera, la opción por la construcción de viviendas en Andalucía, de acuerdo con parámetros de sostenibilidad y eficiencia, contribuirá a que el parque de viviendas se convierta en un elemento que favorezca la reducción del consumo energético, de manera coherente con las finalidades que son propias de la política medioambiental.
Y los andaluces, como siempre, más chulos que un ocho:
En particular, la actividad de las Administraciones Públicas se habrá de dirigir a hacer efectivo el ejercicio del derecho a una vivienda digna y adecuada.
La presente Ley otorga al derecho a la vivienda un carácter finalista, al definirlo como el que satisface las necesidades habitacionales de sus titulares y de quienes con ellos convivan, permitiendo una vida independiente y autónoma y favoreciendo el ejercicio de los derechos fundamentales.
¿Y qué criterios han de recoger las nuevas viviendas para ser consideradas “dignas”? Como el post se está haciendo demasiado largo, resumiré el artículo 3: Que se cumpla con la normativa urbanística vigente y la que se formule de forma complementaria. Es decir, nada nuevo.
La gracia del asunto es cómo se ordena el suelo. No cambia absolutamente nada. La Junta sigue teniendo sus competencias a la hora de ordenar el suelo, rehabilitar viviendas, fomentar el alquiler, etcétera. Los ayuntamientos hacen sus planes municipales de urbanismo, con su correspondiente chanchullo. Lo único “distinto” es que la Junta podrá establecer reservas para vivienda protegida en cualquier clase de suelo (artículo 15).
¿Y cuáles son los requisitos que deben cumplir las personas? El más significativo, en mi opinión, es el de los ingresos:
a) Carecer de unos ingresos económicos que, computados conjuntamente en su caso con los de su unidad familiar, les permitan acceder a una vivienda del mercado libre en el correspondiente municipio.
Mi deducción es que sean los mismos requisitos para acceder a la Vivienda de Protección Oficial las que se exijan. Nada nuevo.
Ya sabemos que la ley no va a mejorar ningún problema de fondo que padece la sociedad andaluza respecto de la ordenación urbanística. ¿Qué cambia con la ley? Las posibilidades de acceder a una vivienda.
Artículo 9. Ayudas públicas y otras medidas de fomento.
1. Con el fin de garantizar el ejercicio efectivo del derecho a una vivienda digna y adecuada, los planes de vivienda y suelo recogerán las modalidades de ayudas para la vivienda protegida que se consideren necesarias, como pueden ser:
a) Préstamos cualificados.
b) Subsidiaciones de los préstamos.
c) Ayudas para facilitar el pago de las cantidades entregadas anticipadamente a la adquisición de la vivienda.
d) Ayudas para facilitar el pago del precio de la vivienda o de la renta del alquiler.
e) Ayudas específicas a los jóvenes u otros colectivos con especial dificultad para el acceso a la vivienda.
f) Ayudas a las personas promotoras.
g) Ayudas para fomentar la oferta de viviendas en régimen de alquiler y el arrendamiento con opción de compra, dando prioridad para el acceso a estas modalidades a las unidades familiares con rentas más bajas.
h) Medidas para el desarrollo del suelo residencial con destino a viviendas protegidas. Se fomentarán especialmente las actuaciones de los promotores públicos.
i) Cualesquiera otras que se estimen convenientes.
2. Asimismo, los planes de vivienda y suelo podrán promover otras medidas orientadas a favorecer el acceso a la vivienda libre y la mejora del parque residencial, como:
a) Incentivos para la salida al mercado de viviendas desocupadas.
b) Oferta de viviendas en régimen de alquiler.
c) Ayudas a la rehabilitación de viviendas y edificios.
d) Medidas para el desarrollo del suelo residencial.
e) Cualesquiera otras que se estimen convenientes.
Visto así, parece un catálogo de medidas que el político de turno puede adoptar en función de las necesidades. Resumiendo los contenidos: manipulación del mercado crediticio a través de las Cajas de Ahorro, redistribución del dinero de los contribuyentes, más ayudas al alquiler, ayudas a promotores (¿?), más vivienda protegida… o lo que es lo mismo, mayor manipulación del mercado de la vivienda. Y, para colmo de males, el artículo 24 afirma que si tras haber pasado el plazo de dos años (2012), una persona demanda una vivienda pero no se la conceden, puede poner una reclamación por el procedimiento administrativo para que la Junta de Andalucía «cumpla con sus obligaciones».
Nótense las siguientes circunstancias:
– Una de las medidas es el desarrollo del suelo residencial y la rehabilitación de viviendas y edificios, cuando hay en Andalucía casi 100.000 viviendas vacías. No sólo no resuelve el problema de la corrupción urbanística, sino que además puede provocar una disminución todavía mayor en los precios de la vivienda.
– Dada la cultura que tenemos en Andalucía, la gente puede hacer auténticas filigranas para que sus ingresos declarados sean más bajos que los reales con tal de acceder a este plan.
– Con estas medidas, si ya tenemos cerca de 100.000 viviendas vacías en la comunidad, es muy probable que ese stock siga ahí, de modo que aquellos que necesiten vender la vivienda se enfrenten al Estado, y con los precios impuestos por él no pueden competir.
– Si el ciudadano no tiene la vivienda que quiere, puede reclamar al Estado para mejorar las condiciones.
– Frente a una crisis originada por la burbuja creada alrededor del sector del ladrillo, la solución sigue siendo el ladrillo.
Ironías de eficiencia estatal: mientras la mayoría de los mortales invertimos en cosas que tengan más valor en el futuro, el Estado lo hace para que su producto final tenga menos valor. ¿Por qué? Porque si no fuese así, los ayuntamientos tendrían unos ingresos exiguos para cumplir con sus obligaciones. Pueden estar encantados de que el ciudadano les demande.
jejeje.
Qué alegría ver que Desde El Exilio es capaz de unir a la gente de la manera más insospechada.
Kulak, soy ITI pero estudié fuera de Albacete.
El problema es que tendrán que venderlos aunque sea perdiendo dinero… a menos que continúe la situación actual: los bancos no declaran esos impagos como pérdidas (porque entrarían en números rojos) y a los promotores les siguen dando créditos para que paguen los que no habían pagado. Se tapan los unos a los otros, y los políticos tan contentos (bueno, cabe sospechar que son los políticos los que promueven esta situación, si empiezan a caer bancos a Zapatero le da un ataque). Hacen todos el teatro y lanzan cebos como aquello de eliminar las deducciones por vivienda (¿se aprobó finalmente?, a ver si la gente cuela y se lanza a comprar.
Mientras tanto, las personas que están hipotecadas siguen pagando sus hipotecas, con mas o menos morosidad, pero sin poder darse a este chalaneo. Pídele tu a tu banco que te de un crédito para pagar tu hipoteca, a ver que te cuentan; si no dan la hipoteca, la re-hipoteca pues menos aún. A menos que seas amigo de algún político, millonario (aunque tus malas inversiones hayan mandado a la calle a cientos de personas), o directamente político.
Bueno, sobre el post. Creo que Burrhus se aprovecha de su condición de vecino de la realidad nacional andaluza para hacernos creer que las cosas son peores en su CCAA. Aunque reconozco que después de leer el artículo 9 que cita en el post, he empezado a pensar «¿como se pagan todas esas ayudas?» (=impuestos, claro) y mi visa electrón ha saltado de la cartera y se ha metido debajo de la cama. Como esta genialidad, que para mí deja finiquitado el debate del IVA .
Creo que en todas las CCAA cometen fraudes con el suelo, y con el resto de asuntos «habitacionales». El suelo del aeropuerto de C. Real (no es vivienda pero como ejemplo sirve) que se revendió de 6 a 600 eur/m2 (o de ese orden de magnitud, creo que era algo así), la ausencia de responsabilidades políticas de PSOE (y PP) en el tema de CCM (factura final para los españoles: 6.000×10^6 euros), la autorización para construir la ciudad del Pocero en Seseña, y más que no nos enteraremos aunque gane la Cospe, porque el PP está tan pillado como los otros.
No me enrrollo más. Sólo que acabo de leer que el alquiler (que es lo que me afecta a mí, realmente) ha bajado un 24%. Vamos, que me tengo que cambiar de piso porque me da que mi casero no me baja un 24%.
Hola Spartan, puede que nos conozcamos aunque sea de vista si eres ITI y has estudiado en Albacete.
Bueno, como decía en Albacete todavía no se pueden comprar pisos nuevos, por el monopolio existente, y los únicos que los pueden comprar son los funcionarios a los demás no les dan la hipoteca y a mi desde luego que no me la darían.
Hace unos días hubo una “superferia” en el Imaginalia donde supuestamente iba a haber gangas para el que tuviese dinero ahorrado e iban a acudir todos los promotores y hasta los bancos, pero fué una decepción total, con todos los que fueron que hablo me dicen que los pisos no han bajado nada, que todo eran mentiras, en cambio hay otras ciudades como Murcia donde me dicen que si que han bajado.
Lo unico que ha bajado son los pisos de segunda mano y hay ofertas bastante interesantes para quien tenga dinero. Si tuviera que comprarme uno, compraba uno de segunda mano y le hacía una reforma integral, solados, alicatados, sanitarios, carpinterias. Aparte es que ahora hay muchos oficiales albañiles buenos en paro y una reforma te puede costar la tercera parte menos que hace tres años, y si están cobrando el paro, pues mejor para ellos. Bueno y como trabajo en empresa constructora también sé buscar materiales y especialistas con mayor relación calidad/precio.
Estoy de acuerdo con lo que dices, hay muchos promotores que han venido equivocandose de aquí para atras, que podían haberse quitado los problemas de encima y los pisos conformandose con ganar menos y que cada vez tienen peor solución y siguen equivocandose. Ahora hay que vender los pisos al precio en que estén en el mercado aunque sea no ganando nada o perdiendo algo (o que el único que gane sea el banco) y esperar que vayan a subir o a conseguir ese precio que los promotores consideran que deberían de valer segun ellos, con el panorama que hay es suicida.
Hola, copio aquí lo que te decía en FB, Burrhus.
Yo estoy con lo que dicen en LD (no se si Llamas o Lorenzo R.): la burbuja no ha pinchado del todo en España. Según decía el otro día el jefe de las Cajas de Ahorros (de una asociacion de estas, vaya), no van a cobrar el 30% de las deudas que tienen con promotoras, y el resto ya se vería. De manera que las promotoras (o los bancos convertidos en promotoras) ya pueden ir bajando precios. O seguir engañándose solos sacando esas deudas de las pérdidas, o seguir dando créditos a empresas que no pueden pagar los créditos vencidos… que parece que es lo que hacen hasta ahora. La construcción se acabó durante unos años, y mejor… te lo dice uno que vive de ella. Que dejen ya de mantenerla en estado vegetativo, que se muera y ya saldrá otra cosa. Y los bancos que apechuguen, haber invertido en otra cosa, que es de tontos pensar que iba a durar para siempre.
Por cierto, Kulak, yo también soy albaceteño, a lo mejor hasta nos conocemos, XD.
No estoy hipotecado, mis amigos en su mayoría si. Cuando ellos empezaron a comprar pisos, sentía como que me quedaba atrás, ahora veo que no haberme metido en un piso fue bueno, ya que en teoría deben bajar. No se como andan ahora los precios de los pisos en AB, pero me consta que no han bajado tanto. La bajada de un 13%, que es la cifra que están dando los promotores para España en general, si no me equivoco, posiblemente se quede corta (a ellos les viene bien dar la impresión de que ya han bajado todo lo que tenían que bajar) pero incluso suponiendo que la real sea un 20%, me parece baja. Con todo el inmovilizado que tienen bancos y promotoras, debería haber bajado mucho más, ¿que sentido tiene guardar mas de un millón de viviendas vacías? La única solución es esperar que vuelvan a sus precios originales, y supongo que se ha aprendido la lección con la burbuja y todo eso y me extrañaría mucho que esas viviendas se revalorizaran de golpe en menos de 10 años.
Como no me creo que bancos ni promotoras tengan riñones para aguantar tanto tiempo todo ese stock sobrevalorado de viviendas, deduzco que se están chupando las pollas (disculpas por el francés) unos a otros, con ayuda del gobierno al que no le conviene nada que caigan bancos o cajas (de hecho no ha caído ninguna, y lo de CCM y el FROB es de risa, MAFO está atado de manos), no quiere tener su Lehman Bros ibérico.
En resumen, lo que hacen es retrasar el pinchazo definitivo, haciendonos perder tiempo a todos.
Hola Miguel,
Si quieres comentar sobre ese particular puedes hacerlo en La Nueva Ilustración Evolucionista.
Díselo a Sigfrido.
Si a esto lo llamas censura preventiva, vale. Me parece bien. No somos uno de esos foros donde nos guste que la gente se insulte sin respetar el contenido del debate.
Insisto: No es una cuestión de «los comentarios publicados». Es de los «no publicados», y viendo en lo que se estaba convirtiendo eso y lo que iba a ser la siguiente réplica, se opta por cortar. Y esto, tras haber advertido en varias ocasiones. No ya porque los contenidos fueran absurdos, sino porque se pasaba directamente al insulto, con calificativos muy graves.
No obstante, tengo la sensación de que dará igual lo que diga, que te vas a quedar con la idea de que somos unos censores y vas a ignorar las razones que te doy. Como ya te he dicho, tenemos las espaldas muy anchas. Aguantaremos que nos llames censores.
Es cierto, no es el lugar para tratarlo y no me gusta desvincular hilos.
Pero si hubieses leído los comentarios, te darías cuenta que el último sujeto no dice nada extraño respecto a lo que ya habían comentado otros.
Sólo fue un poco más hosco y le iba el debate intenso.
Una lástima que no se me haya permitido dialogar con él, pues mi punto de vista era bien distinto.
Por último añadir que he descubierto un nuevo concepto, con todo esto; La Censura Preventiva.
Ya que no había motivos serios para cerrar los comentarios.
Miguel: Ésto es un blog colectivo. Yo no me leí los comentarios, y al no ser yo el autor, no me «responsabilizo» de los mismos. Lo que me temo es que hubo gente que usaba el post para… pasarse de la raya . Y créeme, tenemos las espaldas muy anchas, y aguantamos cosas que cualquier otro no dudaría en mandar a freir pimientos. Aguantamos hasta trolls descerebrados. Pero tenemos un límite. Si yo hubiese sido Germánico o Luis habría hecho lo mismo. Su actuación ha sido impecable. Han tenido abierto el post hasta que se ha vuelto insostenible.
En tu opinión, el título cojea. En el mío, y hablo como psicólogo, no tanto. Es provocador, pero nada más. En cualquier caso, tienes la libertad de decirlo. Incluso en este post, aunque no sea el tema que aborde.
Saludos.
Vaya,,, y a mí que me gustaba ese artículo, pero quería aportar diciendo que etimológicamente estaba equivocado…
Los comentarios me los leí al completo y resulta evidente que lo dices por Sigfrido.
Al cual la verdad, lo considero muy en la línea de pensamiento de otros que escribieron antes…. En fin,, que en mi opinión ha sido una censura precipitada y que quieres que te diga, de dos vueltas que le he dado a la web, ya he visto que por ahí el título cojea un poco.
Hola, Miguel. Es así, está clausurado. Al parecer, algunos se tomaban el post de un modo poco apropiado (y mira que tenemos paciencia), y al final se optó por cortar el tema. Además, ya era un hilo bastante antiguo.
Saludos.
Aún no me he leído el artículo.
Mi intención era hacer un comentario en el que lleva como título; ¿Por qué llamamos guarras a las mujeres promiscuas?
Pero al parecer esta clausurado para postear.
¿Es así o tengo un fallo en el navegador?
Gracias.
Ijon: Al menos, este ataque de locura de dar pisos regulando los precios y el crédito sólo se circunscribe a Andalucía. Pero me da miedo que la idea se contagie al resto de comunidades.
Certero como pocos el título del post Burrhus.
Casualmente he vivido no hace mucho un proceso de recalificación rústico-industrial también en Albacete (aunque no en la capital) y certifico que las cifras que da Kulak son más que generosas y por esa pasta se podrían comprar pisos grandes y bien acabados… si no estuviera de por medio el peaje a pagar al gran timo de nuestro tiempo. La estafa piramidal del ladrillo en forma de papelito firmado por un político que añade ceros de forma mágica al precio de un terreno.
Hola, Kulak. Me parece muy interesante tu comentario. A mí me parece que el problema tiene una solución complicada. Creo que organizar una ciudad es realmente difícil, de veras. Su crecimiento, por ejemplo… tendría tela. Se supone que hay suelo para aburrir en España, y que en comparación con otros países no estamos tan densamente poblados… pero el precio de las casas sigue siendo escalofriante.
En Albacete capital pasa tres cuartos de lo mismo.
La ciudad está rodeada totalmente de campos de cultivo de cereal de secano cuyo precio es casi despreciable, como mucho 3 o 4 millones por hectárea.
Y hay dos o tres empresas que todo el mundo conoce en Albacete que lo que hacen es acaparar los únicos terrenos que despues se hacen urbanizables y forman parte de los planes parciales que se aprueban, o mas bien primero compran los bancales con información privilegiada y luego el ayuntamiento autoriza urbanizar justo en sus terrenos.
Gobierne quien gobierne, los que mandan son estas empresas, son gente lista que siempre se lleva bien con el poder o que está metida en las instituciones, y si algún constructor de poca monta quiere edificar tiene que ir a comprarles el suelo a ellos.
Gracias a este monopolio del suelo en Albacete la vivienda nueva casi no ha bajado de precio y si quieres comprarte un piso nuevo te cuesta 35 o 40 millones, cuando debería costar 20 o 25.
Debería costar 20 o 25 porque hoy en día con lo que ha bajado la mano de obra se hace un piso con 12 o 13 millones de pesetas con proyectos y licencias de obra, sumando los gastos de urbanizar y un beneficio de un 25 o un 30% deberían valer 20 o 25 millones.
Como los que mandan son ellos no se hace mas suelo urbanizable hasta que ellos puedan vender el suyo y las viviendas que tienen hechas.
Todo por supuesto con la coartada de la ordenación urbana, del modelo de ciudad que queremos, que si no queremos que la ciudad pase de 200000 habitantes, que si queremos que sea peatonal, etc.. apoyado por supuesto por todos los partidos y asumido por todo el mundo.