No creo que seamos aún capaces de comprender la gravedad de la situación tras declarar el Gobierno de Pedro Sánchez la intención de cambiar la Ley de Propiedad Horizontal para que las comunidades de vecinos puedan decidir por una mayoría (se habla de tres quintos, realmente da igual, como también lo es el hecho de que se “permita” que los turistas entren por otro lado del edificio, ocurrencia con la que Podemos se jactaba de eliminar el 95% del alquiler vacacional en Madrid), si puede haber alquileres turísticos en el edificio tal y como se ha anunciado este lunes pero, a falta de conocer el contenido final de la ley, los efectos del debate son ya devastadores para el mercado inmobiliario y los propietarios.
No les voy a engañar. No soy neutral. Vivo gracias al alquiler vacacional. Pero eso no invalida mis argumentos. Y no pretendo ser alarmista; tan solo constatar el hecho de que la vivienda en España ha perdido el 50% de su utilidad (y, por tanto, de su valor), y que sus efectos va a tener consecuencias inmediatas.
Más allá del valor sentimental que le demos a las cosas, valor es utilidad. Valoramos las cosas en función de nuestra capacidad de darle utilidad. Hasta hace relativamente poco tiempo, el valor de la casa venía determinado por su ubicación, por su superficie y por su resistencia a las caídas de precios. Era algo así como el colchón de nuestros ahorros. En unas malas, se podía vender, o incluso dársela al banco a cambio de una pensión vitalicia. Con la recesión económica de 2008, hubo cientos de miles de personas que no pudieron pagar su hipoteca. De ahí surgieron la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, la dación en pago retroactiva y ideas de mayor o menor utilidad que no ayudaban a resolver definitivamente los problemas. La gente que alquilaba de manera habitual no podia generar suficientes recursos para pagar la hipoteca adquirida durante la crisis. Fue ahí donde surgió el alquiler vacacional. Eran los propietarios quienes abandonaban sus casas y se iban de alquiler mientras empleaban páginas como Airbnb, Homeaway o Trip Advisor para anunciar sus casas. Y así, el pasivo de toda la vida que era la casa y su pesadísima hipoteca se convirtieron en un activo con el que podías sacar una mayor rentabilidad que con el alquiler de larga temporada. Algunos, de hecho, éramos tan buenos que podíamos incluso intentar comprar casas que se caían a trozos, reformarlas y dedicarnos profesionalmente a esto gracias al dinero que sobraba de las hipotecas, los impuestos y los costes. Es mi caso. Por eso me considero capaz de valorar la utilidad de una casa. Por lo que es capaz de producir.
El Gobierno socialista no ha dicho en ningún momento “vamos a establecer un marco de regulación claro para los alquileres vacacionales” (algo que, por ejemplo, ya existe en Andalucía). No va a proponer unos criterios de control y de penalizacion para quienes no cumplan las normas. Plantea que una mayoría decida lo que otro puede hacer con su propiedad y su inversión, mayoría que puede tener un punto de vista en un momento dado y otra completamente distinta tres meses después. Esto supone que, de facto, no exista ninguna seguridad para emplear la vivienda como un alquiler vacacional, que es una de las opciones que más riqueza (y empleo) genera. Y lo hace, además, sin tener en cuenta que hay regiones que aún sufren un 20% de paro. ¿Qué alternativa pueden tener las limpiadoras o el personal de servicios que vivía gracias a los 62.000 millones que genera anualmente este sector? ¿Y qué alternativa va a tener el sector inmobiliario mientras se tramita, aprueba y entra la ley en vigor? Me temo que en muchas ciudades pueden darse despidos por falta de ventas.
¿Cuál es la rentabilidad de un alquiler turístico en comparación con la del alquiler normal? Hay quien argumenta que hay que llenar el 60% de las noches. Depende de las cualidades de la propiedad, su ubicación… Pero hay un factor que no se tiene en cuenta: si es uno mismo quien hace todas las gestiones o si se delegan. Cuando lo haces tú todo, esa casa también es tu “empleo”. Tu gestión de reservas, tus limpiezas, tu solución de problemas. Si estás desempleado y tienes esta casa, es una muy buena opción. O ERA. Porque esta opción, tal y como se planteaba antes, corre el riesgo de no existir de una manera arbitraria e impredecible. Este riesgo es elevadísimo. De hecho, es tan elevado que este factor no puede ser tenido en cuenta a la hora de realizar la compraventa de una vivienda. Para mí, como persona que se dedica a este sector, es el 50% del precio.
Si bien es cierto que no todas las casas pueden dedicarse al alquiler turístico (sí muchas más de lo que la gente piensa), el resto también se ve afectada por una mera cuestión de aumento de la oferta. De hecho, estas casas pueden tener una pérdida de valor muy importante, en tanto que “las mejores casas del mercado” les están haciendo la competencia directa. Sí, se trata de un ataque directo contra el ahorro de los pobres, y todavía no lo saben.
En resumen, esa casa por el cual usted está pagando una fortuna mensual y con el que quería garantizarse una buena pensión o el futuro de sus hijos acaba de reducir su valor a la mitad. Yo comprendo que haya turistas que se comportan de una manera incívica, y que también haya propietarios que se comportan una manera completamente indefendible y avergonzante para quienes nos dedicamos a esto, pero el orgullo no compensa las perdidas directas. Estos problemas se resuelven con una regulación sensata y un poco de sentido común. La reducción de la molestia al 0% es imposible (yo he visto a gente quejarse porque hay gente esperando el ascensor, como si la espera fuese mayor por ser turistas y menor cuando son vecinos), pero sí se puede controlar a unos niveles más que razonables y tolerables. En mi experiencia, el 99% de los problemas se resuelven con paciencia, sensatez, responsabilidad y buena voluntad por ambas partes.
PD: Existen individuos que se creen que somos especuladores. Tan solo les comentaré que antes de este negocio un servidor era friegaplatos en Alemania. No, no espero nada positivo de esas personas.
PPD: ¿A que no saben qué se escaparía de la Ley de Propiedad Horizontal? Lo han adivinado: el chalet de Pablo Iglesias. Tengo que admitir que el chico ha especulado muy bien.
1. Comunidades de Propietarios, que no de vecinos.
2. La LPH no nombra a los vecinos. Lo más que hace, y solo en un artículo, es decir “ocupante de la vivienda o local”.
3. Lo anterior se refiere a las molestias a la vecindad.
4. Por esas molestias pueden los jueces prohibir la utilización del local o vivienda como uno o dos años, ampliables.
Pero para eso hay que gritar menos en las juntas y conocer mejor la legislación.
5. De acuerdo con el último párrafo, MISIÓN IMPOSIBLE.
Y mientras tanto los progres como el ministro Pedro Duque, al que personalmente tengo aprecio por su carrera profesional, haciendo justo lo que haríamos todos los que pudiéramos: poniendo sus casoplones a nombre de sociedades para pagar los menos impuesto posibles.
Pero eso sí, predicando justo lo contrario de lo que hacen como buenos fariseos que son: “Este es el momento de subir impuestos…” dicen los muy hipócritas, a los que les falta añadir “..a los demás”.
Con razón el hombre no había abierto la boca cuando cayó su correligionario “Maxin el breve” por la misma triquiñuela.
pd: como dice un colega “qué fácil es mandar sobre lo de los demás”.
Quien se acuesta con niños se levanta mojado, PVL.
Lo más curioso es que son ellos los primeros que se van a un Airbnb de vacaciones con las familias. Es decir, se trata de algo que quiere todo el mundo usar pero no tener al lado. Es decir, hay que regularizarlo de manera sensata, sin prohibir la entrada de nadie pero también vigilando que los perjuicios sean los menores posibles.
En España hay miles de casos de denuncias de propietarios contra locales ruidosos y molestos, (bares, pubs, discotecas….), y eso sin contar las actividades “ilegales” tipo botellón.
En todos los casos hay ordenanzas municipales y demás “leyes” que teóricamente regulan esas actividades: limitación de horarios, de ruido, de ocupación de la vía pública, etc, etc, etc.
En la práctica, igual que pasa si el vecino de al lado es un guarro o un incivil o un “loquillo” con síndrome de diógenes, al que le toca la china “se mama la tranca” y lo que le espera es un calvario administrativo y, si le echa valor y dinero al asunto, judicial y personal.
En España nos sobran leyes y lo que falta es que los que tienen encomendada la labor de hacerlas cumplir, es decir los responsables políticos, judiciales y policiales, se dediquen a hacerlas cumplir.
Igual que entre los millones de bares, pubs, discotecas que hay en España “solo” algunos miles son los que molestan, entre “tus” inquilinos de airbnb puede haber algunas “ovejas negras” del mismo modo que te puede tocar la china del vecino incivil, que incluso puede vivir de alquiler, entre una mayoría que somos “normales”.
En ambos casos (vecinos o usuarios de airbnbl “problemáticos”) el asunto debería tener el mismo tratamiento, con la salvedad de que el propietario del “airbnb” tuviera responsabilidad subrogada por las actuaciones inciviles de sus inquilinos.
Lo más práctico sería que la Comunidad y tú llegárais a un acuerdo que puede incluir el que pagues un “recargo” en tu contribución comunal y que desde que te comunicaran y comprobaras que tus inquilinos están ocasionando molestias, tu como primer interesado resolvieras el problema, bien “obligándolos” a comportarse debidamente bien poniéndoles en la puta calle si no rectifican.
Lo que evidentemente no va a funcionar es pretender resolver ese problema judicialmente, por lo que ante la duda, está claro que cada cual, como hacemos siempre, vamos a anteponer nuestros intereses a los de los demás: si soy arrendador lo veré de una manera, si soy inquilino de airbnb de otra y si soy propietario residente de otra.
Para ilustrar lo anterior de que al final estamos ante intereses enfrentados, ya he comentado en otras ocasiones lo mucho que me llamó la atención que en la “ultraliberal” USA, las comunidades de propietarios (supongo que no todas) tienen incluso el poder de vetar la venta de una propiedad dependiendo del “perfil” del comprador, lo cual para el vendedor es una putada pero para el comunero es una bendición.
pdt: Hace tiempo yo tb usé esa plataforma para alquilar mi casa y a través de ella llegó el que hoy es mi inquilino permanente, así que solo tengo motivos para agradecerles sus servicios.
Adicionalmente añado que, debido a mis circunstancias, prefiero tener un inquilino permanente a una rotación de turistas desconocidos, pero comprendo perfectamente que si económicamente lo último es más rentable, sobre todo en zonas turísticas, esa sea la opción preferida por otros propietarios que quieren rentabilizar su propiedad.
PVL: Nosotros empleamos sonómetros. Es un dispositivo conectado a internet que te avisa si se supera cierto nivel de ruido. Cual es mi sorpresa cuando voy a controlar a los inquilinos que la vecina hace más ruido que ellos en un 95% de los casos. Puedo controlarlo personalmente porque vivo a tres bloques en el peor de los casos.
Lo primero que he hecho siempre allá donde he llegado ha sido dar mi número de teléfono a los vecinos.
Y, por supuesto, o se comportan o a la calle.
Yo lo que oferto es “frente al mar”. Figúrate lo que me conviene.
Interesante lo de los sonómetros conectados a internet. No lo conocía. Lo tendré en cuenta, aunque afortunadamente mi casa no está en comunidad de propietarios.
Por lo demás espero que fracasen en sacar adelante esa modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque como está pasando con los globos sonda del impuesto al diesel, etc, el simple enunciado de intenciones tiene consecuencias graves para los afectados, como muy bien explica tu art.
Complicado el asunto. Estoy de acuerdo en que alquilar o no, no debe quedar al albur de la comunidad de vecinos. Pero sí a una normativa más clara (y en la que el resto de vecinos tengan algo que ganar, por las molestias), lo cual no es tan difícil. Si no se hace es porque existen otros intereses.
Quedar al albur de la comunidad significa ponerlo en gente que no tiene nada que perder… directamente. A mí no me importaría pagar una couta extra a la comunidad. Por las molestias y por mejorar las instalaciones. Pero así… me temo que sólo va a arruinar a la gente.
Pero que molestias? Que mayor uso? La mayoría de los usuarios de airbnb y similares están todo el día fuera y no causan ninguna molestia ni usan las zonas comunes más que cualquier otro vecino. Esto de querer cargarse el alquiler vacacional es pura ideología y no responde a ningún verdadero problema. El argumento más repetido contra el alquiler vacacional es que la casa está ocupada por gente que no conocen. Pues la gente que trabaja y vive sin meterse en la vida de los demás tampoco conoce a sus vecinos Yo desde luego no conozco a los míos ni falta que me hace.
Hay casos en los que los turistas son jóvenes irresponsables que se beben hasta el agua de las macetas, fuman porros o que ponen la música demasiado alta a horas inapropiadas.
Dicho esto, en el bloque donde yo vivo la gente se queja porque se quedan en la planta baja esperando el ascensor porque es muy pequeño y no pueden subir todos de golpe.
Lo calificaron de “grave molestia”. Yo tuve que contenerme.
Tiempo de tribulaciones. Y, encima se mete en líos inmobiliarios.