Algunos previsibles efectos de la nueva ley hipotecaria

No consigo entender por qué se empeñan nuestro ejecutivo y legislativo en regular por ley lo que debería ser regulado por el propio mercado. Quizás pretenden justificar que los de esta legislatura habrían actuado de forma diferente a como lo hicieron los anteriores. Pero el problema es que, cuando las circunstancias son diferentes, las medidas que deben adoptarse también lo son. Y, cuando una medida pretende adoptarse a destiempo, puede tener consecuencias perversas e indeseadas.

Hoy he leído esta noticia sobre la futura ley hipotecaria. A través de ella he llegado al documento del proyecto de ley. Vaya por delante mi felicitación al redactor. La claridad y documentación de la noticia excede en mucho a lo que se ve habitualmente hoy en día. Voy a intentar desgranar los efectos previsibles de las diferentes medidas propuestas en la misma.

Dado que mi tiempo es limitado, que no me dedico profesionalmente a temas relacionados con hipotecas y a que el trabajo de comprobar las modificaciones de los distintos apartados de la ley vigente requeriría más tiempo y esfuerzo del que puedo dedicarle «por deporte», voy a dar por bueno lo que dice el artículo y me basaré en el para el análisis, salvo una excepción.

Comenzando por el punto 1-Préstamos del 80% como máximo del valor de tasación del inmueble. Sin excepciones. y 2-La vida de una hipoteca nunca no podrá superar los 30 años

Hasta ahora esta norma se burlaba porque se permitían excepciones cuando se proporcionaban garantías adicionales. Ahora se establecerán dos préstamos diferentes. Uno sobre la vivienda y otro sobre la garantía adicional, con lo que la efectividad de la norma será cero.

Ahora bien, debemos recordar que las entidades financieras están dando el 100% del importe del valor de la vivienda, como préstamo hipotecario,  a las viviendas que tienen en stock. Si no pueden dar más del 80%, sus posibilidades de liquidar estos activos disminuyen sensiblemente. Sus posibles compradores se limitan a quienes tengan ahorrado el 20% del valor del inmueble que quieran comprar.

La limitación de la vida de una hipoteca a 30  años no debe tener un efecto significativo para el que aún pueda ser comprador de una vivienda. No habría, normalmente, grandes diferencias entre una cuota a 30 y a 40 años, aunque podría limitar aún mas el volumen de compradores potenciales.

Es previsible que los bancos tengan que reducir el precio de venta de las viviendas que aún poseen para venderlas, con lo que la valoración razonable del stock que mantengan bajará, y deberán incrementar sus dotaciones para provisiones por posibles pérdidas futuras. En consecuencia, tendrán menores beneficios que pueden traducirse incluso en cuantiosas pérdidas si el stock de viviendas es suficientemente grande.

Esas pérdidas serían detraidas del capital, y volveríamos a ver la necesidad de recapitalización de nuestras entidades financieras. Podrían ser , de nuevo, necesarios rescates de alguna de ellas. Salvo que veamos reeditarse el invento de la Sareb y, utilizando los mismos trucos que en la primera, traspasemos activos a una nueva Sareb2.

En cualquier caso, es casi seguro que veremos dos efectos no previstos por el legislador.

– El fracaso absoluto del plan de negocio de la Sareb, ya fuertemente dañado por las normas sobre expropiaciones de viviendas de la Junta de Andalucía, a las que parecen sumarse Cataluña y Canarias.

– Una nueva disminución de la oferta de crédito global por parte de la banca española, que debe cumplir con los requerimientos de capital de Basilea 3

Y un tercero, que podría estar previsto o no:

-La aceleración del descenso del precio de la vivienda hacia su precio de equilibrio. En este artículo se explican muy bien los parámetros que deberían determinar ese precio de equilibrio.

Pasamos al punto 3 El hipotecado tendrá que firmar una «expresión manuscrita en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del contrato» Vale, le auguro la misma efectividad que a la pregunta del notario de si se había comprendido lo que se iba a firmar.

Punto 4 Se estrecha el cerco sobre las cláusulas abusivas Tan sólo me puedo alegrar de que, por una vez, traspongamos una directiva europea a un proyecto antes de su aprobación definitiva. Es de suponer que esperarán a la aprobación definitiva de la misma para aprobar nuestro proyecto, aunque es probable que nuestros legisladores no sepan que se está preparando esa directiva. Un punto a favor de los técnicos que han asesorado sobre esto.

Punto 5 Tasaciones independientes. El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación. Parece un reconocimiento implícito de que se tasaron inadecuadamente las viviendas a la hora de dar los préstamos, y de que se vuelven a  tasar inadecuadamente a la hora de quedarse el banco con el inmueble.  Defensa del consumidor pura y dura. Puede que los bancos tengan que tragarse alguna que otra casa no prevista a precios más elevados de lo que tenían pensado.

Punto 6 Acotación de los intereses de demora. Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a un máximo del 12%. Ojo, que este trozo del proyecto sí me lo he leído, y esta acotación se hará sólo para las hipotecas constituidas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. Esto no resuelve el enorme problema que se está creando en las ejecuciones hipotecarias, inflando artificial y escandalosamente la deuda del hipotecado que no puede pagar. Es lo primero que debería tener una revisión para defender al consumidor. Si se recogiera la acotación para todas las ejecuciones desde el momento de entrada en vigor de la ley para todos los préstamos hipotecarios constituídos  eliminaríamos lo que, en mi opinión es un gravísimo problema, sin efectos secundarios perversos apreciables.

Punto 7 Vía libre para la venta extrajudicial. Se posibilitará al deudor en proceso de ejecución hipotecaria la venta del inmueble fuera del proceso judicial. Algo no posible ahora, y que me parece una buena modificación, sin efectos perversos.

Todo esto debía haberse hecho así en su momento, pero no se hizo. Imponerlo ahora no tendrá efectos beneficiosos, sino perjudiciales. Por mucha propaganda que se haga.

Punto 8 Rediseño de la hipoteca inversa. La futura normativa específica que los solicitantes de este producto financiero sean personas «de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%».

La hipoteca inversa es un producto financiero de complejidad similar a las participaciones preferentes.  La operación típica consiste en la venta de nuestra vivienda a una compañía de seguros, pero manteniendo el usufructo de la misma hasta nuestro fallecimiento. En lugar de pagarnos en el momento, la compañía nos paga una renta mensual mientras vivamos.

No encuentro ninguna razón para establecer limitaciones al uso de este producto, salvo las aplicables a productos financieros complejos. Si yo quiero realizar esta operación porque tengo 55 años, estaré dispuesto a asumir que me pagarán una renta pequeña, puesto que al precio de venta deberemos descontarle el del usufructo durante el tiempo que se espera que viva. Que alguien me explique por qué se aplica esta prohibición.

Además, este tipo de operaciones tienen un efecto compensador de riesgos en las entidades aseguradoras y, por eso, son las principales empresas interesadas en emitir este producto.

Desconozco si están sujetas a normativa MIFID, pero deberían estarlo. Desde luego, en el proyecto, no he encontrado referencias a este respecto.

Como complemento a esta entrada, os dejo un artículo sobre la nueva directiva europea sobre créditos hipotecarios , el texto de la nota de prensa en la que se informa de dicho proyecto de directiva, el texto de dicha directiva, y el acceso a todos los informes relacionados con la misma. No he entrado a analizar esta directiva porque, aparentemente, no tiene efectos perversos que se deriven de las medidas que se van a adoptar y, como he dicho, mi tiempo es limitado.

También os dejo el texto de la declaración que han hecho un considerable número de juristas en favor de la dación en pago. Me merecen todo el respeto. Pero me temo que no son capaces de evaluar las consecuencias económicas de que lo que propugnan se llevase a cabo.

Cuestión muy diferente sería establecer una ley de segunda oportunidad o fresh start tal y como se comenta en este artículo , pero no sólo para las hipotecas. También para los autónomos, empresarios y cualquier persona que se pueda encontrar con una deuda absolutamente imposible de pagar.

Para terminar, os dejo la información referente a la comparecencia que hará Ada Colau, la lider de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca,  ante la Comisión de Peticiones del Paralamento Europeo para reclamar la dación en pago retroactiva el miércoles 25 de abril de 2013.